乡愁是天差地远的房价：北上广冲到山头 故土徘徊在沟里头

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每个记者胡建

猴年春节，在深圳工作的白领李迪飞(化名)和爱人按照每两年轮换一次的原则回到广西老家。从事房地产行业的李迪飞对各地的房地产市场特别关注，这让他略感意外。这与2015年深圳楼市的情况截然不同。在他走访的贵港、广西、郴州、湖南等城市，房价与去年相比没有上涨，而是下跌了，个人房产的跌幅也不小。他的家乡内蒙古包头也是如此，那里的房价同比大幅下跌。

这种现象并不存在。根据国家统计局1月份公布的70个大中城市的住宅销售变化情况，有21个城市房价上涨，49个城市房价下跌。如果用两个词来概括过去一年的楼市，恐怕不是“分化”——今年，一线城市如北京、深圳的楼价增幅惊人，深圳名义增幅达47.5%(实际增幅估计高于60%)，创下新纪录；与此同时，许多三、四线城市已经陷入去库存化的泥潭。即使在中国70个大中城市中，也有大量的“他是我的兄弟”逐年下降，如丹东、桂林、遵义和大理。

在过去的春节假期里，每个记者都像在千千外辛勤工作了一年的普通人一样，回到自己的家乡，亲眼目睹了本地楼市的情况。在这一年多的时间里，各地是在城市群的集聚效应下经历了房价的上涨，还是在产业调整和人口外流的过程中遭遇了房地产衰退的尴尬？每一位记者在节假日期间的调查都有助于读者在复杂的房地产市场表象下看到“差异化”的本质。

一线样本:北京楼市“假期”

从宏观角度看，房地产市场的去库存化已成为今年五大工作重点之一。对于三、四线城市，国家也在发放购房“红包”。

就在节前，央行和银监会联合发布通知称，在未实施“限购”措施的城市，首次购买普通住房的居民个人住房商业贷款最低首付比例原则上为25%，各地可上浮5个百分点。

然而，需求很难激增。中原地产研究总监张大伟在接受《全国商报》采访时表示，春节前，三线和四线城市没有受到新政策的刺激，返乡购房人数也没有逐年增加。从数据来看，与2015年春节签约相比，三、四线城市并没有明显增加。

他认为，尽管三、四线城市在节假日期间的项目营销十分活跃，但目前的新政并没有刺激返乡购房者，反而降低了支付门槛，变相增加了月度供应压力。

据中原地产研究中心统计，在54个城市签订了918套合同，2015年春节期间在54个城市签订的合同数量约为2000套，但这主要是由于各地签约系统的暂停节奏造成的。

“例如，北京只签了0套合同，上海只签了27套，广州只签了20套，深圳也是0套，而南京春节期间新订商品房的数量是52套。这些数据并不代表实际情况。”张大伟说。

据叶巍我爱我家数据中心统计，虽然春节期间买卖双方的实际交易并不多，但房屋登记和购房客户每天都在发生，特别是从第一个月的第四天开始，新房和购房客户的数量明显增加。

春节期间，北京楼市再次经历了零开盘。雅豪副总经理任启新分析说，春节零开放主要是基于季节因素和城市特点。他说许多人离开北京回家过春节。在一些三、四线城市，甚至出现了回家买房子的小高潮。对于北京来说，分散的需求使得房地产市场相对冷清，这也是春节期间北京房地产市场持续少推甚至零开盘的主要原因。

类似的情况也发生在其他一线城市。据网易房地产数据中心统计，从除夕到元旦(2月7日至2月12日)，广州仅售出15套，其中14套位于五个郊区，全市平均成交价格被拉低至11714元/平方米。

方圆房地产首席市场分析师邓浩志表示，春节期间，房地产市场原本是淡季，推货量不多，所以成交量较低。此外，邓浩志还预测，一季度楼市的成交量将受到影响。

“在北京，可以出售的总库存只有6万套左右，但实际上，可以出售的商品房只有4万套左右。”张大伟表示，2015年，北京、深圳、上海和其他主要城市都经历了快速增长，市场已接近没有销售空间的状态。在这种情况下，许多开发商都有长假，这导致一线城市基本上都在春节期间休假。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖预测，春节后北京二手房市场将迅速恢复，日均交易量将升至春节前的水平。预计2016年第一季度二手房交易量将达到新高。

二线样本:热点城市交易热

根据中央参考研究所发布的数据，在2016年春节期间(2月7日至2月13日)监测的15个城市中，总营业额同比增长6.9%，其中8个城市同比增长，7个城市同比下降，福州和合肥降幅最大。

在成交量上升的城市中，武汉涨幅超过100%，位居榜首，韶关和三亚分列第二和第三位，涨幅分别为45.1%和42.1%。

在成交量同比下降的7个城市中，福州降幅最大，达到72.9%，其次是合肥，降幅为72.6%。从上升和下降的平均值来看，八个上升城市的平均增长率达到42%，而下降城市的平均下降率为37%。

张大伟表示，在猴年春节期间，二线城市是相对热门的地区，买家仍将保持春节前后积极入市的趋势。一些一线城市的返乡需求以及三、四线城市对省级资源的需求支撑了二线城市的高温。预计2016年房地产市场将主要关注二线城市。

春节楼市在一定程度上也是2015年楼市表现的一个缩影。例如，春节期间成交量最高的武汉去年累计成交22.4万套住宅，比2014年增加4.6万套；交易面积2275万平方米，同比增长30%。

在房价方面，2015年武汉市住宅平均成交价格为8594元/平方米，比2014年高16%。根据武汉人口专题研究，到2030年，武汉总人口将保守地达到1500万，到2050年，保守地达到1700万。目前，武汉不仅可以吸引三、四线城市及周边城市的人才，还可以吸纳从一线归来的创业人才，享受双倍的人口红利，这是楼市稳定发展的支撑。

武汉是楼市热点城市的典型代表。武汉之所以被市场认可，是因为其背后有着更为普遍的经济和地理因素。中央参考咨询所的分析师邱晴告诉国家商报，武汉“三环十三芽”的城市交通模式已经变得更加清晰。目前，“三环”格局已经完成，八条辐射线已经建成。到今年年底，武汉主城区的高速公路里程将达到233公里，其中高速公路占70%以上，密度几乎相当于北京和上海。

在经济上，2014年，武汉的国内生产总值达到10069.48亿元，其经济总量在中国城市中排名第八。邱晴表示，随着武汉区位优势的明显提升，武汉的房地产业也在近期快速发展。

三线和四线样本:中小城市的房地产难以升温

2016年春节，在北京月收入超过1万元的程序员李征回到了他的家乡河北秦皇岛，但他不再需要考虑买房。当他回到家乡时，他主要忙于两件事，新年和装饰。

“2013年冬天，我买了一套当时新开的房子，6500元/平方米。这次我回去了解了这件事。现在带房地产的新房子的价格基本上和我买的时候一样。”李征表示，他将不再考虑在家乡买房，现在他更关心的是北京的房价走势。

自2月2日“城市住房贷款无限购买新政”出台以来，各地纷纷研究出台相关房地产政策，房地产市场去库存化计划的制定也在加快。

然而，许多三线城市的去库存化前景并不明朗。以在李征买房的经历为例，据他介绍，2013年10月买房时，除了想在家里买房之外，还考虑了实际的市场情况。“我家位于本市开发区，面朝大海，背靠大山。离市区不超过8公里，地理位置相当好。”李征说，每平方米6500元的房价包括开发商的征地费用、建设成本、税费等。这个价格基本上没有下降太多空房间。

经过近一年半的时间，拍卖行当时已经成为一个现有的房子。在李征关闭房子后，他发现他购买的房地产和他周围的几个新地点的房价没有下降，但根本没有上升。“可能是存货太多，周围还有房子。”李征说。

据当地媒体报道，截至去年12月底，秦皇岛市商品房批准销售面积为360.04万平方米，同比下降45.79%。商品房销售面积为297.95万平方米。

李迪非在广西贵港的调查揭示了另一种情况。在2014年初南京至广州高速铁路正式通车之前，毗邻高速火车站的土地房价大幅上涨。然而，在过去的两年里，虽然贵港市的房价没有太大的变化，但高铁站的土地已经下降到相当大的程度。根据李迪飞的分析，这应该表明，由于对高铁站区位优势的热炒作，个别项目的价格已经出现一定程度的泡沫，现在已经开始回归正常的价值中心。

在一次采访中，《国家商报》的记者发现，三线和四线城市的去库存化面临许多价格杠杆之外的复杂因素。

陕西华阴有27万人口，依托国家5a级风景名胜区华山，毗邻。然而，家乡在华阴的张明告诉记者，虽然华阴是受高铁带动，但人口基数小，存在人口外流现象，导致房地产市场需求不足。他还分析说，由于临近省会，两地的房价差别不大，这导致一些需求流向了省会。

特殊样本:资源型城市面临困境

今年的五项关键任务都包括了减少容量和减少库存。当房地产市场的低库存打击了城市的产能，房地产交易和房价正面临严峻的挑战，例如，河北省唐山市。

今年和丈夫回家过年的王峰，又一次感受到了唐山的“娄海”。王峰告诉《国家商报》，唐山有太多的房子建了又没建。两年前，我丈夫想买一套每平方米价格超过10000元的新房子。幸运的是，当时他被叫停了，现在房地产已经跌到只有7000元。

“这个城市的经济支柱主要依靠煤、铁等。贫富差距很大，很难消化这么多房子。”当王峰提到当时劝阻丈夫的逻辑时，她的脸上有几分自豪。

根据中央参考研究所的报告，唐山的商业用地周转率在2013年达到峰值。过去三年出售土地的规划总建筑面积达到3592万平方米，而过去三年的平均年销售面积仅为263万平方米。根据这一去转换率，过去三年出售的土地需要13年才能去转换。

同时，报告称，2014-2015年，唐山楼市申请预售许可的总面积为1680.4万平方米，而总销售面积仅为624万平方米，还不到新上市面积的一小部分，市场压力很大。

供需之间的巨大差距直接反映了当地房价与经济订单之间的不匹配。2015年，唐山人均gdp为80345元，居绝对优势省份之首。然而，平均住宅价格仅为5912元/平方米，在全省各城市中排名第五，甚至比人均国内生产总值不到3万元/平方米的保定房价低440元/平方米。

中国参考咨询所分析师刘在接受《国家商报》采访时表示，唐山经济结构转型存在短期困难，人口引进能力有限。房地产市场正在经历大幅下跌，大量库存正在聚集。如果经济结构不及时转变和调整，就不能引入足够的需求消化市场强大的供给能力，也不适合住宅企业进入和深度培育。

对于资源型和能源型城市来说，如何进口需求的确是一个大问题，山西临汾也面临着与唐山类似的情况。

当地居民张默告诉记者，总体而言，受前几年煤炭行业快速发展的推动，房地产行业处于供过于求的状态。临汾的房价集中在4000 ~ 5000元/平方米，但农民人均年收入不足1万元。依靠农民在城市买房消化库存的影响可以忽略不计。