前9月300城拍地收入1.9万亿 上海银监局提示风险

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据知情人士透露，上海银监局的监管主要是针对向公众发放的房地产贷款，同时再次强调要严格执行“3·25新房贷政策”。

在今年一些城市房价高企的背后，经常出现“土地大王”，地方政府拍卖土地的收入飙升。

据中国经济网10月12日报道，从1月到9月，全国300个城市共进行了15585宗土地交易，比去年同期下降了7%，交易面积为5.7508亿平方米，比去年同期下降了2%。同时，土地出让收入大幅增加，达到19262亿元，同比增长40%。其中，住宅用地出让金15021亿元，同比增长56%。

中国房地产估价师协会副会长兼秘书长柴强在接受《全国商报》采访时表示，今年以来，土地价格普遍上涨，地价高企，作为房价基准的“地王”数量增加，带动了周边房价的上涨，取得了显著成效。与此同时，一些分析人士指出，在房地产企业疯狂收购土地和创造“土地大王”的背后，资金不断通过各种渠道流入土地市场。

值得注意的是，国家商报记者昨天(10月12日)获悉，上海银监局召开紧急会议，提醒房地产信贷风险。据知情人士透露，上海银监局主要关注向公众发放的房地产贷款，强调严格执行“3·25新房贷政策”。

前九个月，转让费同比增长56%

根据中央参考研究所的数据，2016年1月至9月，全国300个城市共进行了15，585宗土地交易，同比下降7%；交易面积5.7508亿平方米，同比下降2%。其中，居住用地4262处，同比下降2%；交易面积1.8309亿平方米，与上年基本持平。

同时，从1月到9月，全国300个城市的土地出让金总额为19262亿元，同比增长40%。其中，住宅用地出让金15021亿元，同比增长56%。从1月到9月，中国40个大中城市的转让费主要同比增长，其中无锡和长三角其他热点城市领先。

根据中央参考咨询所的报告，2016年1月至9月，全国300个城市的土地供求总量与去年同期相比略有下降，土地价格总体呈上升趋势，尤其是二线城市，导致土地出让金同比增长40%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《商业日报》记者，这在一定程度上与地方政府的土地财政指导有关。对于一些地方政府来说，土地出让的完成不仅取决于土地交易面积，还取决于土地出让金。从土地出让金同比增长来看，由于价格上涨的影响，土地背后的资本流动更加活跃，这对地方政府来说自然是一件好事。当然，我们也应该警惕过高的土地价格的风险。

多城市土地价格大幅上涨

2016年1月至9月，中国住宅用地总成交价格前十名的地块包括深圳2块、上海2块、南京2块、杭州1块、天津1块、苏州1块和合肥1块。名单上的所有地块都是城市或地区的“土地王”，可以称之为“含金量”。杭州、苏州和合肥都创下了新的历史总价记录，而天津和南京则在今年创造了“土地王”。

从1月到9月，中国前20名城市的总营业额为12268.6亿元，同比增长58%，榜单门槛达到186亿元，同比增长约52亿元。其中，南京以1405.4亿元的土地出让金排名第一；上海、苏州、杭州、天津获得2~5名，转让费分别为1360.4亿元、1369.9亿元、1130.5亿元和919.6亿元。

需要说明的是，在王迪总成交价排名前十的城市中，除上海外，土地出让金同比仅增长27%，而南京、苏杭、津、合、深均同比增长100%以上。其中，深圳甚至达到了238%。

柴强表示，土地出让金的大幅增加主要取决于土地供应和土地价格。今年，土地价格上涨更为普遍，而“地王”的数量也有所增加。高地价直接导致房价上涨，因为高地价会推高普通人(603，883，买入)对周边房价上涨的预期。

根据中国参考研究院的数据，2016年9月，中国100个城市(新建)的住宅均价为每平方米12617元，比上个月上涨2.83%，比上个月高出0.66个百分点。这也是白城房价连续第17个月环比上涨。

大城市的土地出让金逐年大幅增加，尤其是一些二线城市，这与短期内土地价格的快速上涨有关。严跃进认为，这样的城市房价上涨很快，去库存化的效果更好。这在一定程度上表明，在这种土地市场上，积极的土地供应和交易得到了市场的认可，因此，住房企业将积极地收回土地和补充库存，这也将加剧这种城市的土地价格和住房价格的上涨现象。

土地市场的高烧何时会降温？

土地租赁总量大幅上升，高地价已成为一、二线城市土地拍卖的常态。

数据显示，从1月到9月，全国300个城市的平均地价率为49%，比去年同期提高了35个百分点；其中，住宅用地(含住宅用地)和综合用地(含住宅用地)平均地价为63%，同比增长45个百分点。

对此，柴强认为，开发商在争夺土地，地价高，因素复杂，不仅因为楼市价格上涨推高了地价，更重要的是，房地产开发商的资金来源增加了，资金成本也降低了，地价也在上涨，尤其是一线城市和火热的二线城市，房地产市场聚集了大量资金。大型房企不遗余力地收购土地，一些城市的房价飙升。为了防止失控，20多个城市相继出台了新的楼市调控政策。

严跃进介绍说，冷却土地市场实际上比抑制房价更有效。一个非常重要的原因是，土地交易的数量相对较少，这可以实现非常精确的监管。此外，近期对征地资金的监管也使得房企激进的征地行为趋于一致。

“另外，对于这种土地市场来说，实际上土地价格太高了，而且很多房地产企业会在不久的将来让一些土地交易降温。当然，由于需要补充库存，一些房屋企业仍将积极采取土地，特别是一些房屋企业将采取逆向思维。当其他房屋企业慢慢收回土地时，他们会加快补充速度。”严跃进指出。

上海严格控制土地市场融资

值得注意的是，最近在全国范围内出现了一波房地产调控的浪潮。昨天(10月12日)晚上，有传言称，上海银监局召开紧急会议，严格控制各种资金以各种形式进入商品房土地市场的融资行为，并将已经批准但尚未发布的资金予以封存。

《商业日报》记者从一些商业银行了解到，上海银监局昨天确实召开了相关会议，提醒辖内银行注意房地产信贷风险。上海银监局的一位人士告诉记者，会议的具体内容仍在核实中，预计将很快正式公布。

“我相信，监管当局背后将会出现一系列的干扰。”上海中原地产市场分析师卢文喜指出，由于本轮房市的上涨与投资者的心理预期密切相关，一旦交易降温心态逆转，短期内市场将难以再次升温。

此外，一位知情人士向记者透露，上海银监局的监管主要是针对公众的房地产贷款，并再次强调要严格执行“3.25新房贷政策”。

值得注意的是，“3月25日新抵押贷款政策”曾被认为是历史上最严格的规定。在严格执行“3.25新房贷政策”的基础上，上海会不会收紧对公共房地产的融资，这意味着监管环境将会更加严格？

资深房地产人士薛在接受《商业日报》采访时表示，目前一些新兴的中小房企尤其激进。在融资过程中，他们不仅向银行申请开发贷款，还参与私募、基金、民间借贷等融资渠道。通常，获得一块土地涉及十几种不同类型的贷款，甚至过度筹集土地收购资金。这导致了日益严重的土地国王现象。如今，监管要求银行降低风险，收紧对公共房地产的融资，这可以直接冷却土地热和土地王热。

不过，也指出，薛“其实我也听很多开发商说过，银行开发贷款用来弄土地的做法已经停止了。”现在，无论有什么资格的开发商都不应该借钱。”

记者注意到，许多市场观点认为，即将到来的房地产调控将大大分开金融和房地产，避免银行被房地产绑架的现象。在卢文喜看来，新规定更像是对以前强调的政策的重述，是对技术缺陷的补充。